El Informe de Evaluación de los Edificios (en adelante IEE) es un documento en el que se acredita la situación en la que se encuentran los edificios, al menos en relación con su estado de conservación, con el cumplimiento de la normativa vigente sobre accesibilidad universal, y con el grado de su eficiencia energética. La Administración urbanística puede requerírselo a los propietarios de inmuebles ubicados en edificaciones con tipología residencial de vivienda colectiva, según un calendario establecido.
La normativa básica de referencia es estatal, concretamente la Ley 8/2013, de 26 de junio, de rehabilitación, regeneración y renovación urbanas, publicada en el BOE núm. 153 de 27 de Junio de 2013. Esta Ley contiene un Título I dedicado al “Informe de Evaluación de los Edificios”. Los artículos y disposiciones que hacen referencia al mismo son los siguientes:
Sin perjuicio de esta regulación estatal, que tiene carácter básico, puede existir normativa autonómica o municipal que la desarrolle.
Según el artículo 4 de la Ley 8/2013, están obligados los propietarios de inmuebles ubicados en edificios de tipología residencial de vivienda colectiva que tengan una antigüedad superior a los 50 años. Según el artículo 2, apartado 6 de esta Ley, se entiende por edificio de tipología residencial de vivienda colectiva: “el compuesto por más de una vivienda, sin perjuicio de que pueda contener, de manera simultánea, otros usos distintos del residencial. Con carácter asimilado se entiende incluida en esta tipología, el edificio destinado a ser ocupado o habitado por un grupo de personas que, sin constituir núcleo familiar, compartan servicios y se sometan a un régimen común, tales como hoteles o residencias”. En principio, y salvo que así lo exija la normativa autonómica o municipal, están excluidas por tanto las viviendas unifamiliares.
También están obligados a realizar el IEE los propietarios de cualquier edificio, con independencia de su antigüedad, cuando pretendan solicitar ayudas públicas para realizar obras de conservación, de accesibilidad universal o eficiencia energética, y siempre con anterioridad a la formalización de la petición de la correspondiente ayuda.
De acuerdo con la Disposición la Disposición Transitoria Primera de la Ley 8/2013, y sin perjuicio de que las Comunidades Autónomas aprueben una regulación más exigente y de lo que dispongan las ordenanzas municipales, la obligación de disponer del IEE deberá hacerse efectiva, como mínimo, en relación con los siguientes edificios y en los plazos que a continuación se indican:
a) Para los edificios de tipología residencial de vivienda colectiva que ya tuvieran más de 50 años el 28 de junio de 2013 (fecha de entrada en vigor de la Ley), en el plazo máximo de 5 años. Es decir, deberán contar con el IEE antes del 28 de junio de 2018.
b) Para los edificios de tipología residencial de vivienda colectiva que vayan cumpliendo 50 años a partir del 28 de junio de 2013, en el plazo máximo de cinco años, a contar desde la fecha en la que vayan alcanzado tal antigüedad.
c) Para los edificios de tipología residencial de vivienda colectiva de más de 50 años que ya hubieran realizado, con anterioridad a la entrada en vigor de la Ley 8/2013, la Inspección Técnica del Edificio (ITE) de conformidad con su normativa aplicable y que, de acuerdo ésta, deban revisarla antes de 10 años a contar desde la entrada en vigor de la Ley, en el momento que corresponda dicha revisión.
d) Para los edificios de tipología residencial de vivienda colectiva de más de 50 años que ya hubieran realizado, con anterioridad a la entrada en vigor de la Ley 8/2013, la Inspección Técnica del Edificio (ITE) de conformidad con su normativa aplicable y que, de acuerdo ésta deban revisarla transcurridos más de 10 años desde la entrada en vigor de la Ley, deberán completar su ITE con los aspectos que estén ausentes de la misma y que se exijan de acuerdo con el IEE, antes del 28 de junio de 2023.
e) Para cualquier edificio, con independencia de su antigüedad, cuyos titulares pretendan solicitar ayudas públicas para realizar obras de conservación, de accesibilidad universal o eficiencia energética, con anterioridad a la formalización de la petición de la correspondiente ayuda.
f) El resto de los edificios, cuando así lo determine la normativa de la Comunidad Autónoma o el Ayuntamiento correspondientes, que podrán establecer especialidades de aplicación del citado informe, en función de la ubicación del edificio, su antigüedad, tipología o uso predominante.
El IEE debe identificar el bien inmueble, con expresión de su referencia catastral y contener, de manera detallada:
a) La evaluación del estado de conservación del edificio.
b) La evaluación de las condiciones básicas de accesibilidad universal y no discriminación de las personas con discapacidad para el acceso y utilización del edificio, de acuerdo con la normativa vigente, estableciendo si el edificio es susceptible o no de realizar ajustes razonables para satisfacerlas.
c) La certificación de la eficiencia energética del edificio, con el contenido y mediante el procedimiento establecido para la misma por la normativa vigente.
Cuando, de conformidad con la normativa autonómica o municipal, exista un Informe de Inspección Técnica que ya permita evaluar los extremos señalados en las letras a) y b) anteriores, se podrá complementar con la certificación de la eficiencia energética referida en la letra c), y surtirá los mismos efectos que el informe regulado por la Ley 8/2013. Asimismo, cuando el IEE contenga todos los elementos requeridos de conformidad con la normativa autonómica o municipal, podrá surtir los efectos derivados de la misma, tanto en relación con la posible exigencia de la subsanación de las deficiencias observadas, como en cuanto a su posible ejecución subsidiaria por parte de la Administración y a costa de los obligados. Todo ello, con independencia de la aplicación de las medidas disciplinarias y sancionadoras que procedan, de conformidad con lo establecido en la legislación urbanística aplicable.
En primer lugar, el propietario del edificio o su representante, deberá contactar con un técnico competente y contratar con él la realización del IEE.
El técnico competente realizará el IEE, con los contenidos mínimos que establece la Ley 8/2013.
El IEE realizado por encargo de la comunidad o agrupación de comunidades de propietarios que se refiera a la totalidad de un edificio o complejo inmobiliario extenderá su eficacia a todos y cada uno de los locales y viviendas existentes. Esto resulta especialmente relevante para la Certificación de Eficiencia Energética, pues permitirá tener la del edificio completo y extender su eficacia a cada vivienda, de modo que durante su período de validez (10 años) no será necesario que cada propietario la encargue individualmente cuando ponga en venta o alquiler su vivienda particular.
Con el objeto de evitar duplicidades entre el IEE y la Inspección Técnica de Edificios (ITE), o instrumento de naturaleza análoga que pudiera existir en los Municipios o Comunidades Autónomas, el informe resultante de la ITE se podrá integrar como parte del IEE regulado por la Ley 8/2013, teniéndose éste último por realizado, en todo caso, cuando el primero haya tenido en cuenta exigencias derivadas de la normativa autonómica o local iguales o más exigentes a las establecidas la Ley 8/2013.
Cuando, de conformidad con la normativa autonómica o municipal, exista Inspección Técnica que ya permita evaluar los aspectos de conservación y accesibilidad exigidos por la Ley 8/2013, se podrá complementar con la certificación de la eficiencia energética del edificio, y surtirá los mismos efectos que el IEE regulado por la Ley 8/2013. Asimismo, cuando contenga todos los elementos requeridos de conformidad la normativa autonómica o municipal, podrá surtir los efectos derivados de la misma, tanto en cuanto a la posible exigencia de la subsanación de las deficiencias observadas, como en cuanto a la posible realización de las mismas en sustitución y a costa de los obligados, con independencia de la aplicación de las medidas disciplinarias y sancionadoras que procedan, de conformidad con lo establecido en la legislación urbanística aplicable.
El artículo 6.1 de la Ley 8/2013, de Rehabilitación, Regeneración y Renovación Urbanas (Capacitación para el Informe de Evaluación de los Edificios) establece lo siguiente:
“1. El Informe de la Evaluación de los Edificios podrá ser suscrito tanto por los técnicos facultativos competentes como, en su caso, por las entidades de inspección registradas que pudieran existir en las Comunidades Autónomas, siempre que cuenten con dichos técnicos. A tales efectos se considera técnico facultativo competente el que esté en posesión de cualquiera de las titulaciones académicas y profesionales habilitantes para la redacción de proyectos o dirección de obras y dirección de ejecución de obras de edificación, según lo establecido en la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación, o haya acreditado la cualificación necesaria para la realización del Informe, según lo establecido en la disposición final decimoctava.”
Dichos técnicos, cuando lo estimen necesario, podrán recabar, en relación con los aspectos relativos a la accesibilidad universal, el criterio experto de las entidades y asociaciones de personas con discapacidad que cuenten con una acreditada trayectoria en el ámbito territorial de que se trate y tengan entre sus fines sociales la promoción de dicha accesibilidad”.
Establece la Disposición final decimoctava de la Ley 8/2013, lo siguiente:
“Mediante Orden del Ministerio de Industria, Energía y Turismo y del Ministerio de Fomento, se determinarán las cualificaciones requeridas para suscribir los Informes de Evaluación de Edificios, así como los medios de acreditación. A estos efectos, se tendrá en cuenta la titulación, la formación, la experiencia y la complejidad del proceso de evaluación”.
Por tanto, cabe concluir que están capacitados para suscribir el Informe de Evaluación de los Edificios, los siguientes profesionales:
a) Los arquitectos o los arquitectos técnicos, que están habilitados para ello por el artículo 6.1 de la Ley 8/2013 y
b) Los demás técnicos facultativos que se determinen en la Orden ministerial prevista en la disposición adicional 18ª de la Ley 8/2013.
Además, el apartado 2 de este artículo 6 de la Ley 8/2013 dispone que:
“2. Cuando se trate de edificios pertenecientes a las Administraciones Públicas enumeradas en el artículo 2 de la Ley 30/1992, de 26 de noviembre, de Régimen Jurídico de las Administraciones Públicas y del Procedimiento Administrativo Común, podrán suscribir los Informes de Evaluación, en su caso, los responsables de los correspondientes servicios técnicos que, por su capacitación profesional, puedan asumir las mismas funciones a que se refiere el apartado anterior”.
Termina señalando el apartado 3 del mismo precepto que “Las deficiencias que se observen en relación con la evaluación de lo dispuesto en el artículo 4.2 se justificarán en el Informe bajo el criterio y la responsabilidad del técnico competente que lo suscriba.”
Según el apartado 6 del artículo 4 de la Ley 8/2013, los propietarios de inmuebles obligados a la realización del IEE deberán remitir una copia del mismo al organismo que determine la Comunidad Autónoma.
La misma regla resultará de aplicación en relación con el informe que acredite la realización de las obras correspondientes, en los casos en los que el IEE integre el correspondiente a la Inspección Técnica, en los términos previstos, y siempre que de éste último se derivase la necesidad de subsanar las deficiencias observadas en el inmueble.
El incumplimiento del deber de cumplimentar en tiempo y forma el IEE regulado por la Ley 8/2013 tendrá la consideración de infracción urbanística, con el carácter y las consecuencias que atribuya la normativa urbanística aplicable al incumplimiento del deber de dotarse del informe de inspección técnica de edificios o equivalente, en el plazo expresamente establecido.
El Real Decreto 233/2013, de 5 de abril, por el que se regula el Plan Estatal de fomento del alquiler de viviendas, la rehabilitación edificatoria, y la regeneración y renovación urbanas, 2013-2016 (publicado en BOE núm. 86 de 10 de Abril de 2013) tiene un “Programa de apoyo a la implantación del Informe de Evaluación de los Edificios” en el que se establece lo siguiente:
Objeto del programa (Artículo 33 del RD 233/2013)
“1. El objeto de este programa es el impulso a la implantación y generalización de un Informe de evaluación de los edificios que incluya el análisis de las condiciones de accesibilidad, eficiencia energética y estado de conservación de los mismos, mediante una subvención que cubra parte de los gastos de honorarios profesionales por su emisión.
2. El informe contendrá, de manera detallada, los aspectos relacionados en el anexo II, en relación con el análisis del estado de conservación del edificio, la determinación de si el edificio es susceptible o no de incorporar ajustes razonables en materia de accesibilidad y la certificación de la eficiencia energética.
Cuando, en el municipio o en la Comunidad Autónoma en que se sitúa el edificio objeto de este informe, exista normativa que desarrolle un modelo propio de Inspección Técnica de Edificios, o instrumento análogo, que incluya todos los aspectos que forman parte del anexo II, se admitirá dicho modelo en sustitución de éste, siempre que esté suscrito por técnico competente, se haya cumplimentado y tramitado de acuerdo con lo establecido en la normativa que le sea de aplicación y esté actualizado de conformidad con la misma. En los casos en que la información que aporten sólo responda parcialmente al anexo II, se incorporará directamente y se cumplimentará el resto”.
Beneficiarios (Artículo 34 del RD 233/2013)
“Podrán ser beneficiarios de estas ayudas las comunidades de vecinos, agrupaciones de comunidades o propietarios únicos de edificios de carácter predominantemente residencial, que cuenten con el informe de evaluación a que se refiere el artículo anterior antes de que finalice el año 2016”.
Gestión y cuantía de las ayudas (Artículo 35 del RD 233/2013)
“1. El Ministerio de Fomento transferirá a la Comunidad Autónoma o Ciudad de Ceuta o Melilla el importe de la subvención, de conformidad con lo establecido en el artículo 21 de la Ley General Presupuestaria, y tal y como se especifique en los convenios de colaboración.
2. Las ayudas consistirán en una subvención, equivalente a una cantidad máxima de 20 euros por cada una de las viviendas de las que conste el edificio, y una cantidad máxima de 20 euros por cada 100 m2 de superficie útil de local, sin que en ningún caso pueda superarse la cantidad de 500 euros, ni el 50% del coste del informe por edificio”.
Condiciones para el otorgamiento de las ayudas (Artículo 36 del RD 233/2013)
“Para la obtención de la ayuda, será preciso presentar el Informe de evaluación del edificio, con los contenidos que figuran en el anexo II de este real decreto, debidamente cumplimentado y suscrito por técnico competente. Deberá aportarse también la correspondiente factura de honorarios, original o copia, emitida por el profesional o los profesionales que hubieren realizado el informe”.
